Можно ли купить квартиру с долгами по коммунальным платежам?

По причине того, что «проблемная» недвижимость более привлекательна по цене, потенциальные собственники интересуются, можно ли купить квартиру с долгами по коммунальным платежам.

Ответ на этот вопрос порадует своей простотой: «Конечно, можно». Но вот нужно ли покупать такую квартиру, чем это грозит новым собственникам, и какие меры предпринять, пойдет речь в данной статье.

Купля-продажа квартиры с долгами по ЖКХ

Продажа жилья с долгами по квартплате также, как и ее покупка, законом не запрещена. В отличие от ипотечной недвижимости, где задолженность состоит из оплаты самого объекта, находящегося в залоге, задолженность по коммунальным платежам ни в каких документах, касающихся квартиры, не отражается. 

Приобретая квартиру, покупатель старается обезопасить себя от возможных проблем. Неприятности новым собственникам способны доставить долги прежних хозяев по платежам, связанным с обслуживанием жилья. К таким обязательным платежам относятся расходы на коммунальные услуги и расходы на капремонт многоквартирного дома.

Прежде чем заключить сделку, стоит удостовериться в том, что продавец не имеет долгов или намеревается их погасить до перехода права собственности. 

Раньше в связи с тем, что всеми коммунальными вопросами занимались ЖЭКи, получить справку о зарегистрированных в квартире лицах, имея долги по коммуналке, было практически невозможно. Это заставляло продавцов заблаговременно решать свои проблемы с коммунальщиками.

В настоящее время различные поставщики услуг предъявляют их к оплате самостоятельно, поэтому понять общую картину стало сложнее, а справку о прописанных теперь выдают в другом ведомстве. Поэтому покупателю стоит внимательнее отнестись к возможным долгам и запросить у продавца справки об отсутствии задолженностей по всем видам услуг.

Если начислением и контролем коммунальных платежей в городе занимается Единый расчетный центр, найти необходимую информацию о наличии или отсутствии задолженности по конкретному адресу удобнее на его сайте. По номеру лицевого счета, который обычно указывается в правом углу квитанции, можно получить исчерпывающие сведения обо всех долгах, пенях и оплатах.

Стоит ли опасаться новому собственнику неприятностей за долги прежнего? Данное обстоятельство зависит от того, что конкретно им было не оплачено.

Что такое коммунальные платежи?

К таким платежам относится:

• оплата водопотребления и водоотведения;
• отопление;
• электроэнергия;
• обслуживание лифтов;
• уборка подъездов и дворов;
• ремонт и обслуживание общедомового имущества;
• вывоз мусора

В некоторых домах этот перечень может быть дополнен какими-либо иными видами услуг, например, оплата работы консьержа.

Если продавец не оплатил потребленные им самим материальные ресурсы или услуги, с покупателя их не взыщут. Требования должны предъявляться потребителю услуг за весь период пользования.

Даже когда гражданин переехал из проданной квартиры, ресурсоснабжающие организации и управляющие компании вправе обратиться в суд с заявлением о выдаче судебного приказа о взыскании с должника причитающихся денежных средств.

Так как учет потребленной воды и электроэнергии осуществляется посредством соответствующих счетчиков, а подлежащие оплате услуги рассчитываются по установленным тарифам, доказать наличие задолженности и ее суммы не составит труда.

Этот порядок позволяет эффективно и быстро добиваться получения судебных актов, имеющих силу исполнительного листа. 

Судебный приказ ответчик может обжаловать, заявив возражения на него в установленный законом срок.

В случае несогласия должника с фактом потребления ресурсов или пользования услугами, а также с начисленной суммой, спор рассматривается судом в порядке искового производства. 

Чаще всего, игнорирующий требования коммунальщиков и судов гражданин узнает о взыскании с него задолженности, когда судебные приставы блокируют его банковские карты. 

Когда управляющая компания пытается получить долги старого владельца жилья с нового, ее действия незаконны, особенно, если под предлогом наличия задолженности отключается электроэнергия или прекращается подача воды.

В этом случае новым хозяевам следует обратиться с жалобой в прокуратуру. Надзорный орган призовет к порядку нерадивых коммунальщиков и защитит законные интересы жильцов.

Капитальный ремонт

Другая ситуация сложится с долгами по капитальному ремонту. В силу непосредственного следования этих долгов за объектом, задолженность по капитальному ремонту подлежит взысканию с собственника имущества независимо от периода его владения недвижимостью.

Иными словами, долги продавца по капитальному ремонту допускать нельзя, иначе они перейдут покупателю.

Возможные варианты

Если квартира очень нравится, но у продавца имеется значительная задолженность по квартплате, а денег на ее погашение нет, можно произвести оплату средствами покупателя. Для этого покупатель передает продавцу необходимую сумму, вычитая ее из общей стоимости квартиры. При этом сама цена квартиры чаще всего ниже средней по рынку.

Подстраховать себя от недобросовестных действий продавца удастся, оформив с ним договор займа или внеся соответствующие условия в договор. Таким образом покупатель получит квартиру без долгов, а продавец рассчитается с кредиторами.

Уберечься от неприятных сюрпризов покупателю поможет только тщательная подготовка к сделке, произвести которую способен жилищный адвокат. Узнав как можно больше о покупаемой квартире и связанных с ней обязательствах, новый собственник сможет объективно оценить ее преимущества, обоснованность цены и возможные риски.

Так как недвижимость является одним из самых дорогостоящих видов имущества граждан, всесторонний анализ условий договора купли-продажи становится просто необходимым.